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上海宁国府邸 图源｜每经记者 包晶晶
动态验资 5000 万元才能看房、单套总价 2 亿元起，远离上海市区。
绿化掩映中，依稀能看见几个巨大的灰色"盒子"，被凿出了大小不一、间距不等的长方形。"盒子"们看上去相互连接，仅从外观判断，很难与住宅联系起来，不少参观过的人都觉得"风格难以接受"。
更令人费解的是，它已经建了 17 年。
这个名为宁国府邸的近郊项目，为何卖出了市中心独栋别墅的价格？这 17 年里发生了什么？日前，《每日经济新闻》记者前往长宁区这个神秘项目一探究竟。
从地价 3.28 亿元到一栋别墅 2 亿元
从上海市中心一路向西，过了古北路之后，虹桥路两侧分布着众多高端住宅。在张爱玲笔下，虹桥路是上世纪 40 年代上海花园砖墙与寂静庄园的聚集地。
项目所在的三角形地块，东靠青溪路，与西郊宾馆绿地相邻；北接可乐路，与顶流别墅檀宫相邻；西南面，隔一条名为野奴泾的小河，便与两大高端别墅区西郊锦园、西郊田园相望。
站在檀宫南侧的围墙外，便可以看到宁国府邸，灰白色石砖的外墙把工地内部遮挡得严严实实。
围墙外的施工铭牌写明了工程类别：民用住宅，建设单位为上海百仕达西郊地产发展有限公司（以下简称百仕达）。
从公示的总平面布置图来看，11 栋中空建筑主体首尾相接，沿着三角形地块串成了一条水滴形"项链"。项目内部，一条主干道从可乐东路通向青溪路。
"按风貌别墅模式销售，不是集中摇号开盘。售楼处要验资 5000 万元，然后可以提供一房一价表电子版，预计单栋总价 2 亿元起。"置业顾问张小姐（化名）在电话中对每经记者说。
对于时隔 17 年才进行销售，是否存在商改住等土地性质方面的"硬伤"，张小姐表示："是从公开市场拿的住宅用地，没有任何问题。"
据天眼查，百仕达确实通过挂牌出让方式，以 3.28 亿元购入了长宁区新泾镇 240 街坊地块土地使用权，合同签订日期为 2008 年 12 月 4 日。
上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字 2008 第 015 号）显示，240 街坊地块总面积 1.36 公顷，容积率不大于 1.0，建筑密度不大于 35%。
同时，公告列明："土地用途涉及住宅的，执行国办发〔2006〕37 号文件。"
注：根据国办发〔2006〕37 号文件，自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70% 以上。
"拿地时有限制条件，就是 70/90 面积要求，1.0 的容积率按照这个标准是造不出来的。"一位知情人士通过电话向每经记者透露，"请了普利兹克奖得主大卫 · 奇普菲尔德操刀设计。根据规划，有几套是按照整栋销售的标准，其余是一栋房子多个不动产权证"。
开发商的原计划是，小区规模不大，通过内部认购就能全部销售完毕。据上述人士透露，这个项目没有销售压力，重启是因为 2024 年底相关部门对这块地进行了规则调整，随后项目重新开启。但由于施工周期已长达 10 年，管道、电线等都要重新铺设。
对于这一点，天眼查相关信息也可佐证。
2024 年 10 月开始，百仕达频繁新增行政许可，涉及长宁区住房保障管理局、规划和自然资源局、市场监督局等，房屋建设和销售节奏明显加快。2025 年 1 月，公司获得"长宁区 240 街坊更新项目（暂名）的《开工放样复验审批（房屋建筑）》的核发"。
太难建，还是不赚钱？
"未来开发完成后，售价预计为 45000 元～50000 元 / 平方米（独栋别墅）。"这是 2008 年土拍之前，市场对于 240 街坊地块产品的预测。
长宁区是上海别墅发展比较早的地区，特别是在浦东开发之前，上海西郊一直是高级住宅的聚集地，后期也是外销别墅的集中地。
但地块当年成交价仅 3.28 亿元，时隔 17 年，单价已经达到了 20 万元 / 平方米，而由于 11 栋楼的主力户型为 1000～1100 平方米，总货值轻松超过 20 亿元。
问题来了，为何 17 年前不进行开发？究竟是"容积率 ≤1、70/90 指标、建筑密度低于 35% "带来了开发难度，还是利润太低不想开发？
每经记者在工作时间数次拨打百仕达总机，亮明身份后经前台转接却始终无人接听。
从业 26 年的项目经理江先生告诉每经记者："其实难点并不在于拿出建造方案，而是能不能卖掉，能不能赚钱。"
他给记者算了一笔账："在 1.36 万平方米、建筑密度低于 35% 的情况下，建筑投影面积不能超过 4760 平方米，再加上容积率的限制，因此大约是 3 层楼。叠加 70/90 规定，要么规划小面积的联排别墅，要么建造以 90 平方米以下户型为主的多层楼房，但这样的产品在西郊很难有市场。"
每经记者注意到，与宁国府邸一河之隔，2005 年建成的野奴泾小区，占地面积与该地块非常类似，该小区就以 4～5 层的住宅楼为主，5 幢建筑共 11 个楼栋单元，贝壳找房显示挂牌均价约 6.7 万元 / 平方米。
而宁国府邸请来的设计师，是大卫 · 奇普菲尔德，根据每经记者获取到的产品宣传册，"项目在视觉上构建独立审美，外墙采用质地粗犷的砖石砌筑，但最终的立面效果极为精致；立面上深深退进的洞口外包表面光滑的石材⋯⋯"
产品宣传册截图
不过，就连销售人员也认为，这样的设计审美"很小众"。不仅如此，社交平台上有不少中介和分销晒过参观视频，总有人留言"风格难以接受"。
产品宣传册截图
有网友评论说："我超好奇设计师怎样说服开发商盖这样一个玩儿一样的房子。"
即便如此，还是有中介认为它能和 21 万元 / 平方米的翠湖六期"掰手腕"。
但一位资深市场分析师向每经记者表示：难。
记者|包晶晶
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